Nhiều chủ quán đọc hợp đồng thuê mặt bằng chỉ chú ý đến con số giá thuê hàng tháng và thời hạn hợp đồng, mà bỏ qua những điều khoản phụ âm thầm đẩy điểm hòa vốn lên cao hơn con số ban đầu tưởng đã tính đúng. Một hợp đồng có giá thuê "hợp lý" trên giấy vẫn có thể khiến điểm hòa vốn thực tế cao hơn 20-30% so với tính toán ban đầu, nếu không đọc kỹ các điều khoản dưới đây.
Đọc hợp đồng thuê mặt bằng qua lăng kính điểm hòa vốn nghĩa là với mỗi điều khoản, tự hỏi "điều khoản này làm điểm hòa vốn của mình tăng thêm bao nhiêu khách/ngày" — áp dụng cho điều khoản tăng giá thuê, đặt cọc, thời gian sửa chữa miễn phí, trách nhiệm bảo trì, và điều khoản chấm dứt sớm.
Nhiều hợp đồng có điều khoản tăng giá thuê 8-15%/năm bắt đầu từ năm thứ hai hoặc thứ ba. Chủ quán chỉ tính điểm hòa vốn theo giá thuê năm đầu sẽ bị bất ngờ khi điểm hòa vốn tăng dần qua từng năm dù doanh thu không đổi. Cần tính lại điểm hòa vốn cho từng năm trong suốt thời hạn hợp đồng, không chỉ tính một lần cho năm đầu, để biết liệu tốc độ tăng doanh thu dự kiến có theo kịp tốc độ tăng giá thuê hay không.
Tiền đặt cọc (thường 3-6 tháng tiền thuê) là vốn bị "đóng băng" suốt thời hạn hợp đồng — cần tính khoản này vào tổng vốn mở quán, không chỉ tính tiền thuê hàng tháng. Đồng thời cần đọc kỹ điều khoản hoàn trả cọc khi chấm dứt hợp đồng sớm (do kinh doanh không hiệu quả) — nhiều hợp đồng quy định mất toàn bộ hoặc một phần lớn cọc nếu chấm dứt trước hạn, đây chính là "cái giá" của việc dừng lại khi mô hình không đạt điểm hòa vốn.
Hầu hết mặt bằng cho một khoảng thời gian miễn/giảm tiền thuê để thi công sửa chữa trước khi khai trương — nhưng nếu khoảng thời gian này quá ngắn so với tiến độ thi công thực tế, chủ quán sẽ phải trả tiền thuê trong lúc quán chưa thể mở bán, kéo dài thời gian tới điểm hòa vốn thêm vài tháng mà không tạo ra một đồng doanh thu nào. Cần đối chiếu thời gian fit-out trong hợp đồng với tiến độ thi công thực tế đã báo giá từ đơn vị thiết kế, không chỉ tin vào con số mặt bằng đề xuất.
Một số hợp đồng đẩy trách nhiệm bảo trì hệ thống điện, nước, điều hòa, hoặc tuân thủ PCCC cho bên thuê, trong khi đây có thể là chi phí phát sinh lớn và bất ngờ nếu mặt bằng cũ, hệ thống xuống cấp. Những chi phí này cần được đưa vào chi phí cố định khi tính điểm hòa vốn, hoặc đàm phán lại để bên cho thuê chịu trách nhiệm với các hạng mục có sẵn trước khi bên thuê vào, tránh việc điểm hòa vốn trên giấy thấp hơn thực tế vì bỏ sót các chi phí này.
Đây là điều khoản quan trọng nhất nhưng ít chủ quán chủ động đàm phán: khả năng chấm dứt hợp đồng sớm (có báo trước, có thể chịu phí phạt ở mức hợp lý) nếu sau một khoảng thời gian thử nghiệm (ví dụ 6-12 tháng) kết quả kinh doanh không đạt điểm hòa vốn đã tính. Có điều khoản này giúp giảm rủi ro tối đa khi kiểm chứng mô hình chưa chính xác hoàn toàn, thay vì bị ràng buộc toàn bộ thời hạn 3-5 năm dù biết rõ mô hình không hiệu quả từ năm đầu.
Tôi nhận thấy nhiều chủ quán giao việc đọc hợp đồng hoàn toàn cho luật sư hoặc môi giới mặt bằng, chỉ quan tâm đến tính hợp pháp mà quên đối chiếu từng điều khoản với bài toán điểm hòa vốn của chính mình. Tôi khuyên anh chị luôn mang theo bảng tính điểm hòa vốn khi đọc hợp đồng — mỗi điều khoản đọc xong đều nên tự hỏi "điều này làm con số hòa vốn của mình tăng hay giảm", vì một hợp đồng thuê mặt bằng ký sai không giống một quyết định có thể sửa sau vài tháng, mà có thể ràng buộc doanh nghiệp suốt nhiều năm.