Chọn sai mặt bằng là một trong những nguyên nhân phổ biến nhất khiến nhà hàng phải sang nhượng chỉ sau vài tháng khai trương — 5 tiêu chí dưới đây giúp anh chị chọn đúng ngay từ đầu.
Cách chọn mặt bằng mở nhà hàng mới hiệu quả nhất là đo lưu lượng người qua lại thực tế trước khi ký, kiểm tra bãi đỗ xe trong bán kính 50m, đối chiếu đối tượng khách khu vực với concept, giữ chi phí thuê không vượt 10-15% doanh thu dự kiến, và rà soát kỹ điều khoản hợp đồng thuê tối thiểu 3-5 năm.
Cảm tính về một vị trí đẹp thường sai — nên đứng đếm lưu lượng người/xe qua lại ở 3 khung giờ (trưa, tối, cuối tuần) trong tối thiểu 2 tuần, mặt bằng tốt nên đạt từ 300-500 lượt người/xe qua lại mỗi giờ cao điểm.
Thiếu chỗ đậu xe máy hoặc ô tô trong bán kính 50m có thể làm giảm 20-30% khách tiềm năng dù vị trí mặt bằng đẹp, vì khách sẵn sàng chuyển sang lựa chọn khác nếu không tìm được chỗ dừng xe thuận tiện.
Khảo sát dân cư và văn phòng xung quanh trong bán kính 1-1,5km, đối chiếu thu nhập bình quân khu vực với mức giá món dự kiến trên thực đơn — mở nhà hàng cao cấp giữa khu dân cư thu nhập thấp gần như chắc chắn thất bại dù đồ ăn ngon.
Chi phí thuê mặt bằng không nên vượt quá 10-15% doanh thu dự kiến hàng tháng — vượt ngưỡng này gần như chắc chắn bào mòn lợi nhuận dù vận hành tốt đến đâu.
Kiểm tra pháp lý sở hữu, thời hạn thuê tối thiểu 3-5 năm có điều khoản gia hạn rõ ràng, và mức tăng giá thuê mỗi năm — tránh tình trạng vừa gây dựng được khách quen thì bị đòi lại mặt bằng hoặc tăng giá thuê đột ngột.
Tôi thấy nhiều chủ nhà hàng mới yêu một mặt bằng theo cảm giác của chính mình đứng ở đó — ánh sáng đẹp, không gian gợi cảm hứng — nhưng quên hỏi liệu khách hàng mục tiêu có thực sự đi ngang qua đó mỗi ngày hay không. Tôi khuyên anh chị làm một bài test đơn giản trước khi ký: đóng vai đúng vị khách mục tiêu của mình, di chuyển đến mặt bằng đó từ ba hướng khác nhau, vào đúng giờ họ thường ra ngoài. Nếu hành trình đó khó khăn hoặc không tự nhiên với người khách, một concept hay đến đâu cũng khó cứu được doanh thu.