Không ít chủ nhà hàng đầu tư hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng sửa chữa, trang trí mặt bằng đi thuê, xây dựng được lượng khách quen ổn định sau vài năm — rồi bất ngờ nhận thông báo chủ nhà tăng giá thuê gấp đôi hoặc không gia hạn hợp đồng, và toàn bộ giá trị vô hình (vị trí quen thuộc, khách hàng đã quen đường) biến mất theo mặt bằng.
Rủi ro hợp đồng thuê mặt bằng dài hạn khác với việc chọn mặt bằng lúc mở mới hay rà soát điều khoản khi sang nhượng — đây là việc quản trị rủi ro suốt vòng đời hợp đồng đang có hiệu lực, đặc biệt ở giai đoạn gần hết hạn, khi thế chủ động gần như hoàn toàn nằm trong tay chủ nhà nếu nhà hàng không chuẩn bị trước.
Điều khoản "quyền ưu tiên thuê tiếp" (right of first refusal) với mức tăng giá thuê tối đa mỗi kỳ gia hạn (ví dụ không quá 10-15% mỗi 2-3 năm) cần được đưa vào ngay khi ký hợp đồng ban đầu — đàm phán điều khoản này lúc mới thuê dễ hơn rất nhiều so với lúc sắp hết hạn khi chủ nhà đã biết nhà hàng phụ thuộc vào mặt bằng.
Đừng để đến tháng cuối cùng mới hỏi chuyện gia hạn — chủ động đặt lịch trao đổi sớm để có đủ thời gian đàm phán hoặc tìm phương án dự phòng nếu chủ nhà có ý định không gia hạn hoặc tăng giá quá cao.
Nếu hợp đồng chỉ còn 3 năm nhưng khoản đầu tư sửa chữa cần 5 năm mới hoàn vốn, đây là rủi ro tài chính cần cân nhắc kỹ trước khi đầu tư lớn — nên đàm phán thời hạn hợp đồng tối thiểu tương ứng với thời gian hoàn vốn dự kiến của khoản đầu tư.
Chủ động khảo sát 2-3 mặt bằng thay thế tiềm năng trong khu vực mỗi năm một lần, kể cả khi chưa có ý định chuyển — việc này giúp có phương án B sẵn sàng và cũng là đòn bẩy tâm lý khi đàm phán lại giá thuê, thay vì rơi vào thế bị động hoàn toàn phụ thuộc một mặt bằng duy nhất.
Đầu tư vào kênh online (Zalo OA, danh sách khách hàng thân thiết, mạng xã hội) để một phần khách hàng vẫn có thể theo chân nhà hàng nếu buộc phải chuyển địa điểm — giảm bớt mức độ "mất trắng" nếu tình huống xấu nhất về mặt bằng xảy ra.